若在荷蘭工作有一段時間（3~5年以上）的玩家，可另外考慮聘請貸款顧問（mortage advisor）協助搜尋整理條件最好的銀行洽談房屋貸款，除了荷蘭三大銀行（ING、Rabobank、ABM‧AMRO）有些地方小銀行可能會有更好更誘人的貸款條件與利率。

荷蘭國家擔保利率優惠NHG

除了一翻兩瞪眼看經濟能力與屋況評估貸款條件，荷蘭還有一個幸福購屋法寶——NHG（中文直譯：國家擔保利率）。如果符合資格：估價師評估房屋價值符合當年度的NHG房價限額，即適用NHG貸款保證利率。

所謂NHG利率，簡單來說就是原條件利率減0.5%承攬房屋貸款利率。

在不考慮提高自備款的條件下，NHG直接保證最低房貸利率。NHG利率無疑是荷蘭實踐居住正義的實惠政策，也是目前被荷蘭高租金迫使買房但沒有太多存款者的安全網。

2023年NHG限額€405,000、30年利率以ABM‧AMRO為例8月第一週是4.12%；2024年NHG限額提高為€435,000、30年利率以ABM‧AMRO為例1月第一週是4.38%。

另外，由於銀行每週房貸宣告利率都不一樣，若已競標到房子、一定要第一時間通知銀行房貸承辦，讓對方鎖定當下利率，除非歐洲央行發表降息聲明，不然銀行貸款利率只會愈來愈高。

當然，如果你家財萬貫滿手現金亦可豪擲千金砸錢降低貸款金額、調低借款年期（通常10年期利率比30年期低），但切記保留現金流不能輕易『梭哈』陷入有房窮人的窘境。

最後，能源等級A（或以上）的房子也能申請較優惠的房貸利率，因此買房時務必納入考量；若房子能源等級太差或不明，最好額外讓銀行知道你有整修意願，可另外談能源等級升級的改建貸款。

青年首購免稅條件

另一個值得一提的荷蘭居住正義，就是不分本籍/外籍舉凡首購、買房當下年齡介於18-35歲且購屋價格符合該年度買房限額，就不需付房屋成交價2%的房屋轉移稅。

換句話說，在荷蘭買房優先順序理應排在生子計畫前！

畢竟，35歲後懷孕雖需承擔高齡產婦風險，但35歲後買房自住不但不適用首購免稅優惠，倘若有小孩、銀行評估貸款條件時也會格外要（ㄉㄧㄠ）求（ㄋㄢˊ），可能會要求有更高的存款金額、提高貸款利率或硬性規定投保足額壽險等相關手段轉嫁房貸承攬風險。

2023年免稅房屋價格限額€440,000、2024年提高為€510,000

關卡3 看屋/競標資格

荷蘭熱門地段的優質物件，通常賣方房仲只會開放15-20個潛在買家看房，所以Funda售屋系統上架1~3天就會預約滿額。同理可證，若一間房子上架超過3個月還沒售出那代表這間房子一定有致命缺點，務必仔細探詢並現場確認。

線上預約 vs. 電話預約

線上申請看房資格時，比起文情並茂落落長的「情書」你更需要把自己的經濟職業優勢列清楚；若有可靠的買房顧問也請務必報上他的名號，因為這是房仲公司對淺在買家的第一印象。

另外，主動於上班時間直接電話聯絡房仲秘書約看房時間成功率會比線上預約高。荷蘭大部分房仲英文都很流利，尤其是買家幾乎80%以上都是外籍人士的Eindhoven更是如此，不用擔心溝通問題。

看房當日注意事項

預約看房後，荷蘭房仲會email或上傳比較詳細的房屋資訊文件供潛在買家審閱，例如：能源等級、房屋調查報告、是否有漏水、是否地層下陷或土地污染、地板會不會發出嘎吱嘎吱聲、社區管理費預算維修計畫等等，實體看房前一天最好稍微瀏覽已提供的書面報告，並列出有疑慮的部分現場問仲介/屋主。

關卡4 出價搶房

如果看到喜歡的房子，可以透過線上系統或email向賣方仲介出價競標。不諱言，這是荷蘭買房最難最刺激也最有趣的地方。如果靠自己搜集情報單打獨鬥，盤點自己手上有多少錢/貸款條件並參考房屋底價、歷年房屋公告現值，其實資訊掌握很有限。

以2023年到2024年年初來說，我個人經驗是即使貸款利率持續攀升但Eindhoven地區外來人口移入壓力不減、買房需求還是很高，因此大多賣家通常希望速戰速決，僅限第一輪競價且大多都以超額出價（overbid）1~2萬歐元得標，是這個城市地產大亨玩家市場淺規則。

雖然非常非常偶爾有人用低於底價的價格標到房子，但真的是極少數。

若不想盲賭競價，建議可找熟悉該城市房地產買賣價的房屋顧問（house advisor，下文會提到）協助估算這個房子合理的市場行情價。

因為，如果超額太多得標，多出的部分就會變成你需要自行吸收的前置成本自備款。

畢竟銀行只會借你估價師評估出來的房子總價（通常會低於成交價），但競標當下沒有人知道估價師眼中這間房子值多少錢？所以需要一個經驗豐富、最好成交過很多同社區買賣案的買房顧問協助競價分析。

關卡5 房屋估價/簽約/驗屋/銀行承貸

競價成功得標後，仲介會電話通知並確認意向；倘若這個階段放棄，買房權會轉到第二高價競標者或是進入第二輪競標。

如果沒有其他疑慮，賣方仲介就會提供更近一步的房屋相關文件、檢查報告並開始準備約第三方公正的估價師進行房屋估價（apprisal）與買賣合約。記得，簽署買賣合約後3天內買方都享有無條件取消冷靜期，若不巧在這三天發現房屋有什麼致命缺點，還可反悔。

接下來就是上傳個人身份資料、薪資財力證明、房屋買賣合約和房子估價報告給貸款銀行，這時銀行就能確定最終貸款條件、提供貸款簽約文件，買房只要在銀行帳戶內存入足額自備款（成交價-房屋估價的差額），銀行就會在期限內撥擔保金並在交屋前把房子成交價轉給賣家。

至於驗屋（house inspection）的必要性可自行斟酌。

原則上若是10年左右的社區大樓，房屋顧問都會建議刪除這項檢查要求退費。因為，大樓一定有管委會和公共設施維護計畫，驗屋能做得檢查十分有限也沒太大意義，就算發現問題也不一定可解決。

不過，如果購買獨棟透天、別墅或是連棟街屋，那真的非常建議一定得進行驗屋再簽買賣合約。因為，荷蘭不管10年新房子還是100年老宅子，歷經不同屋主「照顧」風格，有可能熱水管線裝錯、花園水管壞掉、屋頂年限已到需要重新裝修等…不建議刪除驗屋流程。

倘若驗屋報告發現重大問題，簽約前有機會可與原屋主重新議價、或要求其修復等…當然，有些更謹慎的人也會在雙方買賣合約中備註「若交屋1個月內發現房屋管線/漏水毀損需由前屋主負擔」但相對少見畢竟荷蘭老房子漏水實在太常發生，賣房者不太願意連帶保證交屋後發現的屋況毀損。

最後關卡 公證/交屋

通常公證和交屋會約同一天進行，以我的經驗來說，我們是中午和前屋主以及仲介一起檢查屋內硬體拿鑰匙交屋、下午去公證人辦公室公證。

荷蘭買賣房屋所有簽約相關資料（買賣合約、銀行貸款契約）都需經公證人公證，若荷蘭文並非你的母語、則需另外聘請翻譯人員現場翻譯公證才具法律效益。

此外，公證日前一週，公證人會提供基本資料表單和公證人指定匯款銀行帳號。

買家需要將買房相關行政費用/稅金/顧問服務費等轉帳給公證人，再由公證人將每項費用撥給相關單位。公證當天公證人只負責導讀條款並確認雙方已履行相關責任義務，大約1小時搞定，你就是堂堂正正的新屋主啦！

Welocate買房懶人包

如果你看了我分享的獵屋付費顧問服務十分心動，除了直接與Hans電話聯繫，也能考慮使用從獵房到交屋所有行政資源懶人包的全方位服務——Welocate。

這是一間總部設在阿姆斯特丹的公司，主要協助客人整合買房每個行政環節需付費的資源，例如：房屋估價費、買房顧問費、公證人/房屋轉移公證費、驗屋費、翻譯費等…。Welocate和荷蘭三大銀行ING/ ABN‧AMRO /Rabobank銀行房貸部門都有合作，透過銀行轉介使用他們的服務方案另可享€200折扣。

我們這次買房子，就是夠過ABN‧AMRO銀行加購Welocate服務（標準方案：€4,495、折扣後€4,295含稅，適合正在獵屋者），他們Eindhoven的房仲顧問就是上文中提及的Hans Goosen。以下列出Welocate 標準方案內容供參考：

除了上述費用，由於我們母語並非荷蘭文，因此還另外追加翻譯人員費用，這當然也是由Welocate協助預約處理。

整體來說所有流程都算順遂。

除了Welocate合作的公證人可能因業務量過大有些暴躁?我打電話確認是否有收到我寄去的文件時讓我嚇傻、我們的買房顧問和賣家房仲也不甚喜歡那個公證辦公室

理由是：「除了櫃檯小姐脾氣很糟總是怒怒之外，他們連咖啡都不提供，而且如果要改公證時間會收超高額改期費用！」不過，至少公證當天那位公證人順利完成房屋轉移公證，沒有出錯……算是圓滿我的急性子真的被荷蘭雕琢地好圓融。